Dernière annonce en cours concernant la défiscalisation immobilière, le dispositif « Louer Abordable » évolue ! La ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon a en effet récemment annoncé sa volonté de lui donner un « coup de boost » en 2022. L’objectif du gouvernement : que les bailleurs qui utilisent « Louer Abordable » aient un meilleur revenu locatif après impôt que les autres. A cela s’ajouteront des mesures de simplification.
Dispositif Louer Abordable : les modalités actuelles
Lancé début 2017 par Emmanuelle Cosse alors Ministre du logement, l’idée du dispositif « Louer Abordable » était d’encourager les propriétaires bailleurs à louer leur bien avec une décote (par rapport aux loyers du parc privé) en contrepartie d’un abattement fiscal. Concrètement, les bailleurs qui consentaient à louer leur logement non meublé en-dessous des prix du marché dans les zones tendues se voyaient offrir une abattement sur les revenus fonciers pouvant aller jusqu’à 85 %.
A l’heure actuelle, pour bénéficier du dispositif Louer abordable, un propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) au moyen du contrat Louer Mieux. Ce contrat fixe le niveau de loyer appliqué : intermédiaire, social ou très social. Et en fonction de la localisation du bien (zone A, B ou C) un loyer maximal est alors déterminé ainsi que les plafonds de ressources du locataire à respecter. L’engagement est de 6 ans minimum, et 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux.
Mais le constat est sans appel : ce dispositif peu connu des bailleurs est en perte de vitesse avec 111 000 conventions signées en 2021 contre 154 000 il y a 4 ans. Car avec des plafonds de loyers dans les zones tendues trop bas, le dispositif est peu incitatif voire non rentable dans les zones les plus tendues. Il est au contraire parfois extrêmement avantageux dans les zones détendues où les loyers plafonds peuvent être supérieurs au marché. Par ailleurs, le système favorise les propriétaires les plus aisés, l’avantage fiscal concédé étant proportionnel au taux marginal d’imposition.
Louer Abordable en 2022 : plus avantageux et plus simple
Un amendement gouvernemental au projet de loi de finances pour 2022 adopté il y a quelques semaines vise donc à rendre le dispositif actuel plus simple et plus avantageux à compter du 1er janvier 2022. Et donc plus attractif. Les mesures devant transformer le dispositif seront applicables jusqu’au 31 décembre 2024 sous réserve de leur adoption définitive à la fin de l’année 2021.
Concrètement, sur l’aspect financer, l’abattement fiscal sera transformé en crédit d’impôt. Le gain sera donc le même pour tous les propriétaires quelque soit leur taux marginal d’imposition. Ce qui permettra de toucher également les propriétaires dont le taux marginal d’imposition est faible (11 %), qui représentent plus du tiers du parc locatif privé.
Pour le côté simplicité, les propriétaires n’auront plus à se soucier du zonage définissant les zones tendues et non tendues. En effet, l’amendement se base sur une carte des prix des loyers réellement observés sur le marché locatif de la commune. Cette carte sera accessible directement en ligne pour les propriétaires intéressés et évitera les effets de bord du dispositif actuel.
L‘avantage fiscal dépendra donc désormais uniquement de la décote consentie sur le loyer. Plus le propriétaire fera une décote élevée, plus la réduction d’impôt sera importante. Par exemple, en cas de décote de 15 %, le taux de la réduction d’impôt accordée sera de 15 % et avec une décote de 30 %, il sera de 35 %. Le recours à l’intermédiation locative (IML) continuera quant à elle à bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire. Ainsi le taux de réduction d’impôts pourra atteindre jusqu’à 65 % pour une décote de 45 % en passant par une agence immobilière sociale.
Par ailleurs, la durée des conventions sera unifiée à six ans pour plus de lisibilité, et la sortie de conventionnement facilitée et plus attractive en zone tendue. Car jusqu’ici, les propriétaires sortant du conventionnement avec l’Anah étaient soumis aux règles de non-augmentation des loyers entre deux locataires… Le texte actuel prévoit donc une dérogation à cette règle.
Avec cette nouvelle mouture, le revenu locatif net d’impôt sera donc plus élevé pour un propriétaire adoptant le dispositif « Louer Abordable » que pour un propriétaire louant au prix du marché. Une véritable opportunité avec un gain estimé à « au moins 0,5 et jusqu’à 2 ou 2,5 mois de loyers ».
L’objectif du gouvernement ? Que le dispositif devienne « l’un des outils de bases sur le marché de l’immobilier » et permette la remise sur le marché au moins d’une partie des logements aujourd’hui vacants du territoire dont le nombre reste impressionnant. Plus d’un million de logements sont en effet aujourd’hui vacants…
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