Appartement mal isolé : quels sont les droits du locataire ?

Louer un appartement avec une mauvaise isolation peut rapidement devenir un cauchemar pour les locataires, entraînant des factures d’énergie élevées, un inconfort thermique significatif et même des problèmes de santé. La loi oblige désormais les propriétaires de passoires thermiques à les rénover s’ils veulent continuer de les mettre en location. Mais que faire lorsque vous êtes déjà installé(e) dans un logement mal isolé ? Quels sont vos droits ?

L’importance de l’isolation dans un logement locatif

Une bonne isolation est fondamentale pour garantir le confort thermique d’un logement, permettant de conserver la chaleur en hiver et la fraîcheur en été. Au-delà du confort, une isolation adéquate contribue à réduire la consommation d’énergie et, par conséquent, les factures de chauffage et de climatisation. Pour les locataires, vivre dans un logement bien isolé signifie également préserver leur santé, en évitant les problèmes d’humidité et de moisissures souvent associés à une mauvaise isolation.

Droits du locataire face à un logement mal isolé

En termes d’isolation du logement, les locataires sont protégés par deux lois : la loi Climat (de 2021) et le décret définissant les critères de décence d’un logement. Ce dernier dit que :

• Le propriétaire ne peut pas louer un logement dont la consommation énergétique est égale ou supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an (indiqué sur le DPE). Cette disposition ne s’applique qu’aux contrats conclus à partir du 1er janvier 2023.
• Le logement doit être exempt d’infiltrations d’eau, notamment au niveau de la toiture et des ouvertures. Les remontées d’eau sont également concernées.
• Le logement doit protéger les occupants contre les infiltrations d’air parasites, c’est-à-dire que les portes, fenêtres, murs et parois offrent une étanchéité suffisante (hors grilles de ventilation évidemment).

Concernant la loi Climat, elle dispose que :

• Depuis août 2022, les bailleurs de logements notés F ou G dans le DPE ne peuvent plus augmenter leur loyer au renouvellement du bail ou au changement de locataire ;
• A partir de janvier 2025 : il sera interdit de louer un logement noté G ;
• A partir de janvier 2028 : il sera interdit de louer un logement noté F ;
• A partir de janvier 2034 : il sera interdit de louer un logement noté E ;

Que faire si vous êtes déjà locataire d’un bien mal isolé ?

Il faut déjà commencer par déterminer ce que l’on appelle « mal isolé », car avoir simplement du mal à chauffer son logement ou être victime de moisissures ne sont pas suffisants pour entrer dans les cas où le locataire peut faire valoir ses droits. Passons donc en revue les situations précises qui peuvent donner lieu à une décision de justice en faveur du locataire :

• Si votre logement présente des infiltrations d’air ou d’eau telles que décrites dans les critères de non-décence : le propriétaire est obligé de réaliser au plus tôt les travaux nécessaires. Signalez le problème au bailleur à l’amiable, et si cela ne donne rien, envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (pour tenter de résoudre cela à l’amiable) ou le greffe du tribunal.
• Si votre DPE a dépassé sa date de validité ou le bailleur ne vous l’a pas fourni lors de la signature du bail : selon cette réponse ministérielle, vous êtes en droit d’exiger un DPE valide lors de la reconduction tacite du bail pour pouvoir vérifier le respect du critère de décence. Si celui-ci affiche une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an, vous pouvez a priori contraindre juridiquement le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. Si le propriétaire refuse de faire les travaux ou même de fournir le DPE, référez-vous aux démarches évoquées dans le point précédent.
• Si votre DPE est valide et la consommation énergétique de votre logement est inférieure à 450 kWh : vous n’avez pas de recours possible.
• Si vous souffrez de la présence de moisissures récurrentes dans votre logement et que vous obtenez un certificat médical attestant que celles-ci affectent votre santé, il devrait être possible de réduire le préavis de départ à un mois au lieu de trois. Attention, cela est sous réserve que les moisissures ne soient pas causées par une mauvaise utilisation du logement par le locataire (lire cet article pour en savoir plus).

Peut-on quitter un logement à cause d’une mauvaise isolation ?

Il est très important de rappeler vous ne pouvez jamais décider de votre propre chef de quitter le logement sans préavis, ni cesser de payer votre loyer. Cela est interdit et votre bailleur pourra se retourner contre vous ! Ces mesures ne peuvent être décidées que par un juge.

Certains motifs peuvent donner droit au locataire de partir en ne faisant qu’un mois de préavis au lieu de trois, comme le départ pour motif médical indiqué précédemment, mais aucun n’est lié spécifiquement aux soucis d’isolation. Pour en savoir plus sur les autres motifs possibles : cliquez ici.

Si aucun motif de préavis réduit ne s’applique et si vous ne disposez pas d’une décision du tribunal vous autorisant à partir sans préavis, vous pouvez résilier le bail en respectant la procédure classique.