10 choses que les locataires n’ont pas le droit de faire (mais qu’ils font quand même)

1. La sous-location

Un locataire peut être tenté de proposer une sous-location lorsqu’il prévoit de laisser son logement vacant sur une durée prolongée pour diverses raisons (voyage, stage, …) mais ne souhaite pas pour autant résilier son bail. Le but pour lui est alors de trouver une personne qui souhaiterait occuper le logement en son absence contre rémunération. Il en va de même pour les locataires qui exploitent tout ou partie de leur logement, surtout si c’est de manière répétée, pour de la location touristique.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique précisément que la sous-location est interdite sauf avec l’accord écrit du bailleur. Cet accord doit également porter sur le prix du loyer demandé, loyer qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Si une sous-location non déclarée est découverte, cela peut entraîner la résiliation du bail.

2. Prêter son logement à un proche pendant une longue durée

Un locataire ne peut pas laisser son logement à disposition d’un proche pendant une longue durée, même gratuitement, à partir du moment où ce logement est censé être sa résidence principale. Si dans les faits le locataire « principal » n’occupe pas lui-même son logement, cela peut donner le droit au bailleur de demander la résiliation du bail (on en parle ici).

3. Bloquer l’accès au logement pour le propriétaire

Même si le propriétaire ne doit jamais pénétrer dans le logement (ni même le jardin lorsqu’il y en a un) sans accord du locataire, ce dernier doit légalement lui autoriser l’accès dans certains cas :

• En prévision de la vente du logement ou d’un changement de locataire : le locataire en place doit permettre au bailleur d’accéder au logement pour organiser les visites. Celles-ci ne peuvent cependant pas avoir lieu les dimanches et les jours féries, ni excéder une durée de deux heures pendant les jours ouvrables.
• Dans le cadre de la réalisation de certains travaux : travaux d’amélioration, d’entretien, de performance énergétique, ou tous travaux réalisés dans le cadre des normes de décence.
• Si une clause du bail autorise un droit de visite périodique pour contrôler l’état du bien.

Si le locataire refuse l’accès au propriétaire dans ces cas précis, le propriétaire peut saisir le tribunal pour réclamer un dédommagement s’il peut prouver que ce refus lui a causé un préjudice (difficulté à relouer le bien, dégradation de son état, …).

4. Quitter le logement sans respecter les démarches légales

Quand un locataire quitte un logement, il doit respecter une procédure bien définie. Tout d’abord, il envoie une lettre de résiliation de bail (ou lettre de congé), envoyée en LRAR ou remise en main propre. Ensuite, il effectue un préavis, dont la durée varie entre un et trois mois selon les cas de figure (en savoir plus). Enfin, le locataire effectue l’état des lieux et la remise des clés. Il arrive toutefois que la procédure ne soit pas respectée :

• Si le locataire part sans avoir donné congé en bonne et due forme, c’est un abandon de domicile et il faut officialiser la fin du bail en ayant recours à un huissier (on en parle ici).
• Si le locataire a donné congé correctement mais ne veut pas respecter son préavis légal (notamment en ne payant pas le loyer pendant cette période), c’est un impayé de loyers qui peut donner lieu à des poursuites.
• Si le locataire ne participe pas à l’état des lieux de sortie, il faut réaliser ce dernier via un huissier.

Rappelons au passage qu’un locataire peut très bien quitter son logement avant la fin du préavis : dans ce cas il reste soumis au paiement des loyers jusqu’à la fin du préavis, sauf si un nouveau locataire emménage entre temps. On peut également souligner que certains locataires pensent, à tort, que le dépôt de garantie peut se substituer au dernier loyer. En réalité, il sert à payer les éventuelles dégradations ou autres dettes constatées lors du départ du locataire. Ne pas payer la dernière mensualité s’apparente donc à un impayé de loyer.

N’oubliez pas qu’en cas de litige concernant le préavis, l’état des lieux et la restitution du dépôt de garantie qui s’ensuit, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation pour résoudre cela à l’amiable.

5. Payer le loyer ou les charges avec du retard

Une des obligations du locataire est de respecter la date de paiement prévue dans le bail. Pourtant, il arrive que des locataires « tirent sur la corde » en accumulant des retards et en ne régularisant que lorsqu’ils sont menacés d’expulsion. Là encore, un propriétaire victime de ce genre d’agissement peut envisager une action en réparation s’il peut prouver que cela lui a causé un préjudice, notamment vis-à-vis de sa banque.

6. Négliger l’entretien du logement

Tout au long du bail, le locataire a l’obligation d’entretenir le logement afin de le rendre dans le même état qu’à son arrivée (hors vétusté). Voici les oublis fréquents des locataires en matière d’entretien et d’utilisation du logement :

• L’entretien annuel de la chaudière ainsi que de la VMC. En effet, cette dernière doit être nettoyée régulièrement pour éviter les risques de surchauffe.
• Le ménage : un ménage mal fait peut créer des infestations de nuisibles et accélérer la dégradation des biens (meubles, carrelages, tapis,…).
• Le chauffage : certains problèmes d’humidité peuvent être causés par un chauffage trop inégal (allumé le matin/soir, éteint en journée par exemple). Il vaut mieux maintenir une température à peu près constante pour éviter les moisissures.
• Les ventilations : le locataire ne doit pas les obstruer. S’il le fait et que cela entraîne des soucis d’humidité, cela sera de sa responsabilité.
• Les joints dans les pièces humides : les locataires sont responsables de leur entretien et de leur remplacement, sans quoi ils s’exposent à un dégât des eaux.
• Le détecteur de fumée, qui est désormais obligatoire dans toutes les locations : c’est à la charge du locataire de vérifier que les piles fonctionnent toujours.

On peut citer également les cas de suroccupation du logement. Une location ne peut être accordée par le propriétaire que si elle respecte les normes d’occupation : 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux, et 9m² pour chaque personne supplémentaire. Si le locataire n’informe pas le propriétaire du nombre d’occupants, il devient responsable de la suroccupation du logement et s’expose à une résiliation de bail, notamment si la suroccupation engendre des troubles.

7. Les troubles de voisinage

Légalement, le locataire a le devoir d' »user paisiblement des locaux loués ». Ainsi les troubles de voisinage de toute nature, notamment en termes de bruit, peuvent donner lieu à une résiliation de bail (prononcée par un juge) s’ils sont suffisamment importants. Rappelons que le propriétaire a, de son côté, le devoir de tout mettre en œuvre pour que son ou ses locataires ne subissent pas de troubles de jouissance : il doit donc agir contre le propriétaire des locataires fautifs qui lui-même se retournera contre ces derniers.

8. Transformer le logement

Le locataire a le droit de faire de petits aménagements dans son logement : refaire une peinture (même de couleur différente tant qu’elle n’est pas extravagante), changer la tapisserie, accrocher un tableau, ne peut pas lui être reproché. En revanche, il ne doit pas porter atteinte à sa structure sans autorisation du propriétaire. Par exemple, il ne doit pas percer un mur porteur, abattre une cloison, creuser une piscine ou poser une cuisine complète. De même, changer un revêtement de sol (par exemple passer d’une moquette à un carrelage) est considéré comme une opération qui transforme le logement donc soumise à l’aval du propriétaire.

En principe, on peut considérer que l’ajout d’éléments facilement démontables reste dans le champ de ce que peut réaliser le locataire sans demander la permission. Sinon, il faut formuler une demande écrite au propriétaire. Si ce dernier ne répond pas dans les 60 jours, la demande est considérée comme acceptée.

9. Exercer une activité commerciale dans le logement

Un locataire a le droit de domicilier sa société à l’adresse de sa résidence principale sans avoir besoin de l’autorisation du bailleur, bien qu’il doive l’en informer. En revanche, c’est lorsqu’il a l’intention d’y exercer son activité professionnelle que les choses se compliquent car cela peut provoquer des nuisances. Ainsi, il n’est pas rare que le bail et/ou le règlement de copropriété interdise les activités professionnelles, auquel cas le locataire doit s’y conformer.

Dans les villes qui comptent plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, il faut également remplir ces conditions :

• Le local doit être la résidence principale du locataire.
• L’activité doit être exercée uniquement par le ou les habitants du logement.
• L’activité ne doit pas conduire à recevoir de la clientèle ou des marchandises.

Dans le cas où ces trois critères ne seraient pas réunis, le locataire doit alors demander une autorisation au maire de la commune afin de pouvoir exercer son activité depuis son domicile. De plus, si le locataire réside au rez-de-chaussée, la loi stipule que son activité ne doit pas engendrer de nuisance ou de danger pour le voisinage, et ne doit pas conduire à des troubles ou des désordres pour l’immeuble.

10. Le défaut d’assurance

Le locataire a l’obligation légale de prendre une assurance habitation, et de produire un justificatif lors de la remise des clés. Mais ce n’est pas tout : il doit rester assuré tout le long du bail, et pour cela il doit être en mesure de fournir un justificatif chaque année si le bailleur le lui demande. A défaut, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, et répercuter son coût sur les charges locatives. En théorie, le défaut d’assurance peut être un motif de résiliation du bail si cela fait l’objet d’une clause.

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