L'Assurance Loyers Impayés

Assurance Loyers Impayés ou caution classique, que choisir ?

Lorsqu'il s'agit de sécuriser un revenu locatif, le propriétaire peut se poser la question de quelle est la meilleure solution : l'Assurance Loyers Impayés (ALI) ou bien la caution solidaire classique. L'Assurance Loyers Impayés offre une couverture financière directe au propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire. Elle prend généralement en charge les démarches de recouvrement, protège contre les dégradations et peut même couvrir les frais de procédure juridique. En revanche, elle implique des cotisations annuelles, généralement un pourcentage du loyer.

De l'autre côté, la caution est une garantie personnelle souvent fournie par un proche du locataire, l'un de ses parents par exemple. En cas d'impayés, le propriétaire se tourne vers cette personne pour récupérer son dû. Si elle est gratuite et courante, la caution présente des limites : la solvabilité du garant n'est pas toujours assurée sur la durée, et le recouvrement peut s'avérer complexe. De plus, la relation personnelle entre le locataire et son garant peut compliquer les démarches. En somme, le choix entre ALI et caution dépend des préférences du bailleur : ceux qui cherchent une tranquillité d'esprit et une démarche professionnalisée pourraient opter pour l'ALI, tandis que ceux qui privilégient une solution sans coûts additionnels pourraient se tourner vers la caution.

Il ne faut cependant pas oublier la garantie Visale, qui se présente comme une alternative intéressante car gratuite. Proposée par Action Logement et soutenue par l'État, cette garantie couvre gratuitement les loyers et charges impayés de la résidence principale pour certains publics, notamment les jeunes de moins de 30 ans et les salariés précaires. Elle représente une solution rassurante pour les propriétaires tout en facilitant l'accès au logement pour les locataires en situation moins stable. Il faut toutefois bien analyser les différences entre une assurance loyers impayés classique et Visale pour faire un choix éclairé.

Différence entre Assurance Loyers Impayés et Visale

Ces deux garanties ont la même fonction : assurer le bailleur contre les aléas de la location. Elles viennent en quelque sorte se substituer à la caution physique demandée habituellement au locataire.
Bien que leur objectif soit similaire, ce sont tout de même des produits différents :

Comment fonctionne l'Assurance Loyer Impayé ?

Le processus de souscription débute généralement par une évaluation du profil du locataire : ses revenus, sa stabilité professionnelle et parfois même son historique locatif. Cette évaluation permet à l'assureur d'estimer le niveau de risque associé à la location. Suite à cela, des documents tels que les fiches de paie, contrats de travail et parfois des références d'anciens bailleurs peuvent être demandés.

Pour être éligible, certaines conditions doivent être respectées, comme un revenu minimal du locataire, souvent fixé à trois fois le montant du loyer. En cas de défaillance du locataire, après une période définie, souvent 2 mois d'impayés, l'assureur intervient pour couvrir le manque à gagner. Toutefois, il est crucial de bien lire le contrat pour comprendre les exclusions possibles et les obligations du propriétaire, car le non-respect de certaines clauses peut entraîner la nullité de la garantie.

Où souscrire une Assurance Loyer Impayé ?

La plupart des compagnies d'assurance traditionnelles proposent des garanties loyers impayés en complément de leur offre d'assurance habitation. Il est donc possible de se renseigner auprès de votre assureur habituel ou d'effectuer des comparaisons en ligne pour trouver l'offre la plus adaptée à votre situation et à votre bien immobilier.

Par ailleurs, certains prestataires proposant des offres de gestion locative incluent également cette garantie ou la proposent en option. Ces garanties sont souvent associées à des services complémentaires, comme la prise en charge des démarches en cas de litige ou la représentation devant les tribunaux.

Peut-on cumuler l'Assurance Loyers Impayés avec une caution solidaire ?

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’il n’est pas possible de demander une caution au locataire si le bailleur a déjà souscrit une assurance loyers impayés. Il en va de même pour Visale. Seule exception : si le locataire est étudiant ou apprenti. Dans ce cas, le bailleur peut cumuler les deux.

Quelles sont les garanties de l'Assurance Loyers Impayés ?

Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :

• la prise en charge par l'assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l'assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d'occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, ...), après le délai de franchise s'il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise.
  Cette garantie (et donc l'indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant.
• les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protection supplémentaire est une option chez certains assureurs)
  Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.
• les frais de contentieux occasionnés par la situation d'impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d'huissier ...
• le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l'assurance indemnise le propriétaire jusqu'à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.

Certains contrats proposent également en option une garantie « vacance locative » qui permet de percevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires où le bailleur ne perçoit donc pas de loyer. Des plafonds de garanties et des franchises sont en général présentes.

Les assureurs proposent presque tous des options, avec surcoût. Les prix varient selon les compagnies.

Combien coûte une Assurance Loyers Impayés ?

Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer annuel du logement concerné, auquel viennent s'ajouter les honoraires fixes des assureurs.
Les tarifs de cette assurance oscillent entre 2 et 5 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options éventuellement souscrites. Soit, en moyenne, un peu moins d'un demi-mois de loyer.

Le montant des cotisations est déductible des revenus fonciers, ce qui atténue son coût et rend cette assurance attractive en tant que bailleur.