La résiliation du bail par le locataire

Un peu d'histoire...

La législation encadrant la résiliation du bail en France a connu de nombreuses évolutions au fil des années, reflétant les changements dans les dynamiques du marché immobilier et les besoins sociétaux. Historiquement, les lois étaient plus favorables aux propriétaires, avec des préavis plus longs et moins de flexibilité pour les locataires. Cependant, à partir de la fin du 20e siècle, une série de réformes a été introduite pour équilibrer les droits entre locataires et bailleurs. La loi du 6 juillet 1989 a marqué un tournant significatif, établissant des règles plus strictes pour la résiliation du bail et offrant plus de protection aux locataires. Plus récemment, la loi Alur de 2014 a apporté d'autres modifications importantes, notamment en ajoutant des conditions de préavis réduit pour certaines situations spécifiques telles que les zones tendues ou les bénéficiaires de l'Allocation Adulte Handicapé. Ces évolutions législatives témoignent d'une prise de conscience croissante de la nécessité d'assurer un équilibre entre les intérêts des locataires et ceux des propriétaires, tout en tenant compte des réalités économiques et sociales.

Résiliation du bail par le locataire : la marche à suivre

Qu'il s'agisse d'un bail de location vide, meublée ou étudiante, ou même un bail mobilité, le locataire peut y mettre fin quand il le souhaite : on appelle cela le "congé", ou parfois aussi la "dédite". Cependant pour respecter la législation, cette résiliation de bail doit se faire via une lettre de congé envoyée au propriétaire (ou à l'agence) par recommandé avec accusé de réception, ou remise en mains propres contre récépissé. Le congé peut aussi être signifié par voie d'huissier, notamment dans les cas de difficultés de dialogue entre le locataire et le propriétaire, ou si ce dernier ne va pas récupérer la lettre recommandée. Toute notification de congé faite oralement, par SMS, par mail ou tout autre moyen électronique est considérée comme non-valable légalement. Une fois la lettre de résiliation reçue par le bailleur, commence une période de préavis pendant laquelle le bail continue ; cette période est de 1 mois pour les locations meublées, et 3 mois pour les locations vides, sauf certaines exceptions donnant droit à un préavis réduit à 1 mois (voir ci-dessous).

Bien entendu, le locataire qui souhaite s'y prendre avec de l'avance et quitter le logement plus tard, par exemple dans 4 mois, peut tout à fait le faire à condition de mentionner la date de départ souhaitée dans sa lettre de congé.

Pendant la période de préavis, le locataire reste redevable du loyer peu importe s'il occupe encore le logement ou non. Ce n'est qu'à expiration de ce préavis que le bail est officiellement résilié. Avant son départ, le locataire doit procéder à l'état des lieux de sortie en présence du bailleur, et lui restituer les clés du logement.

Délai de préavis de location : 1 mois ou 3 mois ?

Le préavis applicable aux baux de location est régi par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

 

Voici la liste des motifs donnant droit au préavis 1 mois (on appelle cela le "préavis réduit") :

• Obtention du premier emploi, qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation). En cas de litige, c'est la date de première immatriculation à la Sécurité Sociale qui fait foi. En revanche, un étudiant fraîchement diplômé ayant fait des "petits boulots" auparavant mais qui obtient son premier poste en lien avec ses études est bien en situation de premier emploi.
• Mutation professionnelle, qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci. En revanche un étudiant qui change de logement pour effectuer un stage n'est pas en mutation professionnelle.
• Perte de son emploi : attention, cela n'inclut pas la démission, le changement de profession et le départ en retraite. En revanche un CDD non renouvelé ou une fin de contrat intérim sont bien des pertes d'emploi.
• Nouvel emploi suite à perte d'emploi. Ces deux événements doivent avoir eu lieu pendant le bail. Ce motif ne s'applique pas si le locataire était au chômage lors de la signature du bail.
• Locataire bénéficiaire du RSA : dans ce cas, il peut résilier son bail sous un mois, quelle que soit l'époque du versement du RSA (même depuis plusieurs mois). Ce motif ne s'applique pas pour une demande de RSA en cours et qui n'a pas encore abouti.
• Locataire bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé) ;
• Zone tendue : si le logement actuellement occupé est situé en zone tendue, c’est-à-dire une zone dans laquelle la demande de logement est beaucoup plus forte que l’offre (voir la liste des zones tendues), cela donne droit au préavis réduit ;
• Problèmes de santé, constatés par un certificat médical, justifiant un changement de domicile ;
• Locataire qui s'est vu attribuer un logement du parc social (même s'il habite déjà dans un logement social) ;
• En cas de violences conjugales (depuis le 1er août 2020) :
  • si le locataire bénéficie d'une ordonnance de protection,
  • ou si son conjoint, concubin  ou partenaire de Pacs fait l'objet de poursuites ou d'une condamnation pour des violences au sein du couple ou à l'encontre d'un enfant résidant habituellement avec le locataire.

Le locataire souhaitant réclamer un préavis réduit doit indiquer dans sa lettre de congé le motif invoqué, et joindre les justificatifs correspondants. Si ces deux obligations ne sont pas respectées, c'est le préavis de 3 mois qui s'applique par défaut.

Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement qui lui permet de bénéficier du préavis réduit. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier, ou de la remise en main propre (selon le moyen choisi pour signifier le congé).

Le préavis réduit est strictement personnel : il s'applique uniquement à la personne concernée par l'un des motifs ci-dessus, sauf s'il y a une communauté de vie (couples concubins, pacsés ou mariés). Par exemple, dans un couple vivant en concubinage, si le bail est au nom de Monsieur X et que Mademoiselle Y perçoit le RSA, Monsieur X peut résilier le bail avec un préavis réduit.

Le paiement du loyer pendant le préavis

Le locataire doit payer son loyer jusqu'au terme du préavis, même s'il libère le logement avant. Le paiement du loyer du dernier mois doit se faire au prorata du nombre de jours : par exemple si le préavis se termine le 10 du mois, le locataire ne doit payer que les 10 premiers jours.

Le préavis peut être raccourci si un nouveau locataire est trouvé avant l'échéance et que le propriétaire l'accepte. A ce moment-là, le préavis se termine le jour de signature du nouveau bail et l'obligation de régler le loyer cesse également.
 

Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le préavis de location ?

Nombreux sont les litiges portant sur l'acceptation du préavis réduit. D'un point de vue légal, un bailleur n'a pas le pouvoir d'accepter ou refuser un préavis réduit. S'il estime que le locataire n'est pas dans son droit et qu'aucun accord à l'amiable n'est trouvé, il doit saisir un tribunal car seul un juge est compétent pour trancher cette question.

Si le locataire est confronté à un bailleur qui refuse le préavis réduit et qui ne veut pas fixer de RDV pour l'état des lieux et la remise des clés, le locataire peut mandater un huissier pour effectuer ces démarches.