Comment vérifier la solvabilité d’un locataire ?

Le risque d’impayé de loyer est la bête noire des propriétaires bailleurs. Bien qu’il n’existe pas de technique infaillible, voici quelques conseils pour choisir le « bon » locataire, et a minima, celui qui vous paiera chaque mois le loyer dû.

Premiers contacts

Certes, l’habit ne fait pas le moine. Mais nous avons parfois une bonne ou mauvaise première impression qu’il faut sans doute savoir écouter. Si le locataire potentiel que vous avez au téléphone ou avec lequel vous échangez ne vous inspire pas confiance dès les premiers contacts, peut-être vaut-il mieux attendre le prochain. Les relations humaines sont ce qu’elles sont : lorsque le feeling ne passe pas du tout, elles peuvent être compliquées dans un rapport bailleur/locataire. Prenez le temps d’échanger, et questionnez-vous sur votre ressenti  tout en essayant de vous baser sur des éléments concrets : cette personne est-elle soignée, ponctuelle, a-t-elle déjà préparé un dossier… ?

Le dossier locataire

Pour s’assurer du sérieux et de la solvabilité de votre futur locataire, la loi vous autorise à lui demander les pièces suivantes :

• Une pièce d’identité
• Un justificatif de domicile (3 quittances de loyer ou attestation d’hébergement)
• Un justificatif d’activité professionnelle (contrat de travail, carte étudiante etc.)
• Un avis d’imposition
• Un justificatif de revenus (trois derniers bulletins de paie, etc.)

Et les mêmes pièces pour le garant s’il y en a un.

Si le locataire vous fournit un dossier complet, cela sera un premier gage de sérieux et de motivation.  Mais il faudra tout de même prendre le temps d’examiner soigneusement toutes les pièces du dossier.

Vérifiez les revenus de votre futur locataire

Près de la moitié des locataires (surtout dans les zones où le marché locatif est tendu) déclarent être prêts à falsifier leurs justificatifs pour augmenter leurs chances de trouver un logement. D’où l’intérêt de prendre le temps de faire quelques vérifications :

• Y a-t-il une cohérence entre les fiches de salaire, le contrat de travail et l’avis d’imposition ?
• L’avis d’imposition est-il juste ? Avec le numéro fiscal et la référence de l’avis, vous le vérifierez facilement sur le site du gouvernement.
• Quel est le statut du locataire : en CDI, CDD, période d’essai révolue ? Vérifiez dans votre moteur de recherche habituel le nom de l’entreprise, son adresse, etc…
• Pourquoi pas rechercher le nom du locataire sur internet pour vérifier si vous trouvez des éléments concordants avec ceux qu’il vous a fournis.

Une fois connus les revenus mensuels et aides éventuelles perçues par le locataire, calculez le pourcentage que représenterait le loyer dans ses revenus. Raisonnablement, il ne devrait  pas excéder 25 à 33 % des revenus mensuels. Si vous proposez un loyer à 800 €, votre futur locataire devrait donc percevoir entre  2424 et 3200 € environ. A noter qu’il ne s’agit là que de limites à titre indicatif, rien ne vous oblige à les suivre de manière stricte.

Prenez contact avec son ancien propriétaire

Les justificatifs de revenus vérifiés, il reste à s’assurer que votre futur locataire est un « bon payeur« . Et l’expérience de son ancien bailleur pourrait vous être utile. A partir des coordonnées présentes sur les quittances de loyer que vous avez le droit de lui demander, vous pouvez tenter de le joindre pour en parler.  Faut-il relancer régulièrement le locataire ? Le loyer est-il versé en temps et en heure ? Est-il une personne de confiance ?

Prudence cependant. On peut lire sur certains forums de discussion entre bailleurs aussi, que certains seraient prêts à vanter les qualités de leur locataire pour que celui-ci trouve rapidement… Vous l’aurez compris, ce procédé n’est pas infaillible.

Attention : il vaut mieux procéder à cette vérification avant la signature du bail. En effet, une fois le bail signé les deux parties sont engagées, et le propriétaire ne peut pas résilier le bail de son locataire au simple motif qu’une personne tierce lui a raconté avoir eu une mauvaise expérience avec lui.

Demandez un garant ou souscrivez une assurance loyers impayés

« Prudence est mère de sûreté. »

Si votre futur locataire a su gagner votre confiance au fur et à mesure de vos vérifications, n’hésitez pas à exiger un garant qui vous fournira les mêmes pièces, à vérifier également. Ou à souscrire une assurance loyers impayés. Certes, il vous en coûtera un pourcentage de vos revenus locatifs. Mais cela représentera toujours moins que des mois d’impayés et une éventuelle procédure d’expulsion.

LocService s’est associé à Dossier facile pour permettre aux locataires de constituer en ligne leur dossier de justificatifs et aux propriétaires de consulter ces pièces avant de prendre contact. Un service gratuit, qui vous fera gagner du temps en vous permettant de ne proposer des visites qu’aux candidats dont les dossiers satisfont vos exigences. Pour recevoir gratuitement les candidatures de locataires, inscrivez-vous sur LocService.