SCI ou achat en direct : Comment investir à plusieurs ?

Vous souhaitez investir à plusieurs dans l’immobilier, mais vous vous demandez quel est le régime fiscal le plus favorable pour cet achat ? Vous vous intéressez au régime LMNP réel (location meublée) ou à l’achat en SCI ? Découvrez les spécificités de la Société Civile Immobilière (SCI) et de l’indivision, leurs avantages et leurs inconvénients dans le cadre d’un investissement locatif.

Investissement immobilier : pourquoi investir à plusieurs est-il judicieux ?

De plus en plus de particuliers décident d’investir dans l’immobilier à plusieurs, que ce soit en couple, en famille ou avec un associé. En effet, les investissements immobiliers, et notamment les investissements locatifs « partagés », peuvent constituer une bonne option.

Le procédé permet d’optimiser les coûts, de faire des économies d’échelle en termes de budget, de bénéficier de taux d’intérêt avantageux, de se constituer un patrimoine immobilier en commun pour, in fine, en optimiser juridiquement et fiscalement la transmission.

Dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs, certaines règles doivent être respectées, notamment les droits et les obligations de chaque investisseur, au risque d’éventuels litiges. Investir à plusieurs est un acte extrêmement engageant. Il nécessite donc une réflexion approfondie sur le projet immobilier en général, sur ses avantages, ses inconvénients ainsi que sur le type de structure à former.

Comment investir à plusieurs ?

Différentes options sont possibles dans le cadre d’un investissement locatif à plusieurs. Le choix d’un système plus que d’un autre dépend de la situation familiale, de la capacité financière et du projet immobilier du groupe d’investisseurs. Généralement, la Société Civile Immobilière (SCI) et l’indivision sont privilégiées.

L’indivision

L’indivision est une solution pour investir dans l’immobilier locatif à plusieurs. Elle simplifie les démarches notamment pour les couples mariés, pacsés et en union libre. Le principe est simple : lorsque deux personnes achètent un bien immobilier, ils sont en indivision. Une fois le logement acquis, la quote-part de chaque acquéreur est fixée proportionnellement à leur apport financier.

La SCI

Constituer une Société Civile Immobilière (ou SCI) est une autre solution à laquelle font appel de nombreux investisseurs. Cette personnalité juridique est considérée comme un outil de gestion de patrimoine. Elle se compose de deux actionnaires au minimum (personnes physiques ou personnes morales). L’investissement à travers cette solution offre un confort et une certaine sécurité à ses actionnaires.

Divisée en parts sociales, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier et permet d’optimiser le seuil d’abattement sur les droits de donation.

L’indivision, le régime de base d’investissement immobilier à plusieurs

Par défaut, lorsque vous investissez à plusieurs dans l’immobilier locatif, vous intégrez le régime de l’indivision. Chaque investisseur est « indivisaire » et possède donc une partie de l’investissement immobilier au prorata de son apport, lequel est mentionné dans l’acte de vente.

Dans le cas d’un investissement locatif et des loyers perçus, c’est le même procédé qui entre en jeu. En effet, les loyers perçus par les différents participants sont répartis en fonction de l’apport qu’ils ont injecté dans le projet.

Ce régime nécessite l’accord unanime des parties pour prendre une décision concernant le bien. Par exemple, si l’un des indivisaires souhaite l’arrêt de l’indivision, deux choix s’offrent à lui : racheter la part de l’autre indivisaire ou vendre le bien. Ce mode d’investissement à plusieurs présente aussi des inconvénients, à l’instar de la complexité de la recherche de financement si les indivisaires ne sont ni conjoints ni parents.

Néanmoins, l’indivision ne requiert que peu de formalités. Lors de la revente, la procédure reste simple : chacun récupère la quote-part qui lui revient sur le prix de cession.

Optimiser votre fiscalité : les avantages de la SCI

Comme expliqué précédemment, la Société Civile Immobilière (SCI) a quant à elle pour objectif la gestion et l’exploitation de biens immobiliers.

Investir via une SCI présente plusieurs avantages par rapport à l’indivision :

• Acquérir un bien que l’on n’aurait pas eu les moyens d’acheter seul, à l’instar d’un immeuble de rapport
• Protéger son conjoint dans une famille recomposée ou acheter à deux sans être marié
• Bénéficier d’avantages fiscaux, notamment en matière d’imposition
• Minorer son impôt sur la fortune (IFI)
• Gérer un patrimoine familial existant (suite à une succession par exemple) ou créé pour l’occasion.

La Société Civile Immobilière plus avantageuse que l’indivision

Les parts sociales

L’investissement immobilier en SCI est généralement plus avantageux qu’en indivision dans le sens où l’apport en capital fixe ou variable est limité, ce qui permet à un associé de disposer de parts sociales même avec des ressources modestes. La détention de parts sociales dans une SCI est par ailleurs une protection contre le risque de saisie immobilière, par rapport à l’indivision.

Des statuts plus souples

Les principaux avantages de la SCI sont liés à la grande souplesse des statuts. Ces statuts permettent de fixer précisément ses règles de fonctionnement : nomination et pouvoirs du gérant, majorités applicables, modalités de cession des parts sociales… Les modalités d’entrée des héritiers dans la société peuvent également être prévues. De plus, concernant le financement du placement immobilier, la SCI vous facilite la démarche.

Une prise de décision plus simple

L’avantage de la SCI par rapport à l’indivision est qu’elle permet d’assouplir un peu la prise de décision qui se fait en convoquant les associés lors d’une assemblée générale. Les décisions sont alors prises selon la majorité.

Les investisseurs peuvent en outre sortir facilement de la SCI dès qu’ils le souhaitent et quelle qu’en soit la raison. Le prix de rachat des parts pourra quant à lui être déterminé régulièrement et de manière indépendante.

La possibilité de transmettre un patrimoine plus facilement

Enfin, la SCI permet d’envisager la mise en place de stratégies d’optimisation juridiques et fiscales, en termes de transmission notamment, via le démembrement des titres entre usufruit et nue-propriété.

Les inconvénients de la SCI dans le cadre d’un investissement immobilier

A contrario, la constitution et la gestion d’une SCI imposent diverses formalités, comme l’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés). Les statuts doivent être pensés en amont, et la création de ce type de structure suppose l’intervention d’un professionnel du droit, comme un avocat ou un notaire. Son administration et sa gestion sont également à prendre avec sérieux et professionnalisme.

Il faut aussi avoir conscience que lors d’un investissement dans une SCI, les actionnaires sont indéfiniment responsables des dettes de la société contrairement à d’autres véhicules d’investissement.

Dans un environnement de taux d’intérêt historiquement bas, les banques se livrent à une course aux volumes. C’est donc le moment idéal pour investir dans l’immobilier et, globalement, pour emprunter en France. Bien que l’inquiétude sur la réforme du système de retraite batte son plein, les Français peuvent toujours compter sur le marché de l’immobilier, et notamment sur l’investissement locatif, pour assurer leur avenir financier et se constituer un capital. Alors que préparer sa retraite devient une nécessité, les achats dans l’immobilier ancien continuent d’exploser grâce aux taux faibles : le contexte est particulièrement favorable.

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Article rédigé par Manuel Ravier, investisseur immobilier et fondateur de la société Investissement-Locatif.com