Les retenues sur le dépôt de garantie font partie des litiges les plus fréquents entre locataires et propriétaires. En particulier, nombreux sont ceux qui se demandent si le propriétaire est obligé d’effectuer les travaux suite à un état des lieux de sortie montrant des dégradations. En effet, le propriétaire aurait-il le droit de garder une partie du dépôt de garantie ET de ne finalement pas faire les travaux requis ?
Retenue sur la caution : les obligations du propriétaire
Commençons par rappeler les bases. Pour que le propriétaire garder une partie (ou l’intégralité) du chèque de caution en raison de dégâts constatés à la sortie du locataire, il y a trois conditions à réunir obligatoirement :
- il doit y avoir un état des lieux de sortie, signé par les 2 parties, qui indique des dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée ;
- ces dégradations doivent être imputables au locataire : tout ce qui relève de l’usure normale, de la vétusté, de la malfaçon ou du vice de construction est à la charge du propriétaire ;
- le propriétaire doit fournir un justificatif pour la somme retenue : devis ou facture, les deux sont valables. Si le propriétaire veut faire lui-même les travaux, il ne peut faire de retenue qu’à hauteur du prix du matériel acheté et non sur le temps passé ou les déplacements effectués.
Par conséquent, les cas de figure suivants sont des retenus abusives du dépôt de garantie :
- si le propriétaire veut faire une retenue concernant un problème qui n’est pas mentionné dans l’état des lieux de sortie (d’où l’importance de ne pas négliger cette étape !) ;
- si le propriétaire veut faire une retenue non imputable au locataire : des murs jaunis avec le temps, de la peinture qui s’écaille, des fissures au plafond, un dégât des eaux du voisin (mais le locataire doit le prouver), etc…
- si le propriétaire retient une somme fixée arbitrairement, sans justificatif valable.
Le propriétaire a-t-il l’obligation de réaliser les travaux ?
Comme indiqué plus haut, le propriétaire peut faire une retenue aussi bien sur la base d’une facture que sur celle d’un devis réalisé par un professionnel. En effet, un devis est bien un justificatif valable aux yeux de la jurisprudence, même si aucune suite n’est donnée (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142).
Conséquence : le propriétaire a le droit de procéder à une retenue sur le dépôt de garantie sans pour autant faire les travaux liés à celle-ci. De la même façon, si le propriétaire présente un devis d’un professionnel pour justifier la somme retenue puis décide plus tard de faire les travaux lui-même, il en a le droit.
Le locataire a donc tout intérêt à être attentif à la remise en état du logement (reboucher les trous dans les murs, faire les petites réparations, nettoyer de fond en comble,…) avant de faire l’état des lieux de sortie !
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Bonjour, je viens de rendre mon appartement.
La peinture d’origine était de mauvaise qualité et marquait facilement. Je n’ai repeins que les zones marquées. La couleur est la même mais ma peinture est plus brillante donc selon comme on se place dans les pièces, cela se voit. Le bailleur ne me rend donc pas ma caution et me réclame 1400 euros de frais de peintre! Je suis complètement sous le choc et cherche des solutions…
Bonjour,
Le propriétaire ne peut facturer des travaux de peinture que si les dégradations dépassent la vétusté normale. Si vos retouches de peinture sont jugées non conformes, il peut réclamer des frais, mais ceux-ci doivent être proportionnés. Vérifiez l’état des lieux d’entrée et de sortie, et tenez compte de la vétusté (la durée de vie d’une peinture est de 7 à 10 ans). Si la réclamation de 1400 € vous semble excessive, vous pouvez tenter une négociation ou saisir la Commission départementale de conciliation.
Bonjour,
L’agence nous a pris une bonne partie de notre caution (en partie pour poussière sur les caches prise et vitre extérieurs non faites, 3 mois de préavis donc personne dedans, mais passons) mais aucun ménage n’a été fait. Les nouveaux locataires sont arrivés et ils nous ont confirmer qu’aucune prestation de travaux/ménage n’a été fait. Nous n’avons reçu ni devis ni facture.
Pouvons nous réclamer notre caution et si oui combien de temps avons nous ?
(+nous avons intégré un logement dans la même résidence où ils avaient aussi pris la caution en entière mais aucun ménage aussi l’appart était dans un état lamentable nous avons mis 3 jours à tout nettoyer)
Merci bcp !
Bonjour, non je ne pense pas que vous puissiez réclamer votre caution sauf si le montant était manifestement surévalué par rapport au problème (mais dans ce cas il vous faudra des preuves solides).
Par contre dans votre nouveau logement, attention à bien penser à inscrire dans l’état des lieux d’entrée l’état « lamentable » du logement !
Bonjour,
Je rends bientôt ma maison.
Il y a un impact sur le carrée qui a été réparé , cela se voit forcement un peu mais c’est réparé… que pensez-vous que le propriétaire a droit de faire ?
Merci pour votre réponse
Bonjour, il est difficile de répondre à ce genre de question de manière catégorique, tout dépend de la nature et de la qualité de la réparation. Dans tous les cas si vous estimez que le propriétaire fait une demande abusive au niveau de la retenue sur la caution, vous pouvez saisir la commission de conciliation pour trancher la question à l’amiable.
Bonjour j’ai laisser un miroir coller au mur suis je obliger de l enlever autrement l appartement et propre et comme elle veut tout refaire
Bonjour, non rien ne vous oblige à l’enlever à ma connaissance.
Bonjour ma propriétaire veut m’enlever un parti de ma caution car il y a une tache sur le matelas mais à l’état des lieux d’entrée n’a pas étais fait pas la propriétaire je les fait tout seul esque elle peut m’enlever ma caution pour sa
Bonjour, sans EDL d’entrée, le logement est réputé avoir été rendu en bon état, donc oui la propriétaire peut faire une retenue. Maintenant, il ne faut pas que cette retenue soit exagérée par rapport à la nature du dégât.