Bailleur, locataire : qui paye quoi ?

Si la loi encadre la répartition des frais locatifs, il n’est cependant pas toujours évident de savoir ce qui est à la charge du propriétaire ou du locataire. Pourtant, pour éviter les déconvenues financières et les éventuels contentieux, mieux vaut être bien informé quant aux dépenses qui incombent aux uns et aux autres.

En plus de son loyer, le locataire s’acquitte chaque mois des charges locatives de manière forfaitaire.Ces dernières, encadrées par le décret du 26 août 1987, rassemblent notamment les taxes locatives, les dépenses d’entretien courant, les consommations d’eau… ou encore les réparations liées aux parties communes. Ces frais sont avancés par le propriétaire mais remboursés par le locataire. Ce dernier règle ainsi une provision pour charges dont le montant est estimé sur la base des dépenses cumulées l’année précédente. Une fois par an, le bailleur doit fournir au locataire un décompte de ces charges dites récupérables afin de procéder à une régularisation. Selon les dépenses effectives engagées, le locataire récupèrera le trop perçu ou au contraire devra rembourser la différence si la somme totale est supérieure aux provisions versées.

A savoir :

• Si la régularisation n’est pas effectuée par le bailleur et non réclamée par le locataire, le propriétaire est en droit de requérir le remboursement des charges afférentes aux cinq dernières années.
• Dans le cas d’immeubles en copropriété, les bailleurs reçoivent de leur syndic les justificatifs nécessaires à l’élaboration du décompte de charges, selon les modalités de répartition prévues par le règlement de copropriété.

A la charge du locataire

Concernant la répartition proprement dite des charges, c’est également le décret cité plus haut qui détermine le partage des dépenses. Globalement, le locataire doit prendre à sa charge l’ensemble de ce qui concerne l’entretien et les réparations liés à son logement et aux éventuels espaces extérieurs dès lors qu’il en dispose d’un usage exclusif (terrasse ou jardin). Il doit ainsi maintenir en bon état de fonctionnement les équipements (électroménager, placards…) mis à sa disposition et listés sur le bail.
En outre, le locataire doit entretenir les sols, les murs, les cloisons et les ouvrants (poignées de portes, vitres…). S’ajoutent à sa facture globale, l’entretien de la plomberie (remplacement des joints, entretien des canalisations eau et gaz, vidange des fosses septiques…) et de l’électricité (réparation des prises,…). Pour les détails, il est conseillé de procéder à une lecture attentive du décret en question car certaines subtilités de la loi peuvent prêter à confusion. Par exemple, si la réparation de fuites relatives aux raccords et joints reste à la charge du locataire, le remplacement des robinets incombe aux bailleurs. Enfin, au locataire de s’acquitter des impôts locaux et de souscrire à une assurance contre les risques locatifs.

A savoir :

• Si, à son entrée, le locataire est en droit d’attendre du propriétaire que le logement proposé soit décent et entretenu, il doit en contrepartie le maintenir propre et en bon état, condition sine qua non notamment pour récupérer son dépôt de garantie à l’achèvement du bail.
• Le locataire n’est pas tenu d’effectuer les réparations lorsque les dégradations sont provoquées par des phénomènes naturels ou des actes de vandalisme.

A la charge du propriétaire

De son côté, le propriétaire doit réaliser les travaux en cas de dommages liés à la conception ou à des défauts de construction ainsi qu’à la vétusté des équipements ou des revêtements. Tous les travaux importants comme le remplacement des fenêtres et portes, de la chaudière… sont également facturés au bailleur. Ce dernier assure par ailleurs les dépenses liées aux réparations et à l’amélioration du bien et de l’immeuble (toiture, ravalement…). De même qu’il est dans l’obligation de réaliser les travaux contraints par les lois en vigueur comme le raccordement à l’égout ou les mises aux normes. Il règle aussi la taxe foncière, l’assurance et les frais de gestion (gardiennage, syndic) de l’immeuble.

A savoir :

• Si, à la signature du bail, le bien nécessite une remise en état, le propriétaire peut proposer au locataire d’effectuer les travaux, en échange d’une réduction du montant du loyer.
• Lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’économies d’énergie dans le logement loué, il peut réclamer au locataire une participation financière (elle ne peut néanmoins dépasser la moitié du montant de l’économie réalisée).

Facteurs de contentieux

Les facteurs de litiges concernent le plus souvent les sujets non traités ou restés flous dans la loi. Par exemple, la réglementation prévoit notamment que lorsqu’une dégradation d’un équipement est provoquée par un mauvais traitement du locataire, le propriétaire n’est pas supposé régler la facture. Néanmoins, dans ce type de cas, prouver que le dommage a été causé par le locataire ou par la vétusté du matériel peut parfois se révéler compliqué. Dans la même veine, à l’issue du bail, les contentieux sont légions quant à la remise en état du logement, soumise à la bonne foi des deux parties. Normalement à la charge du locataire, elle peut faire l’objet de désaccords quant à l’ampleur des travaux à effectuer. D’où l’importance de rédiger un état des lieux aussi complet que précis.

Si la plupart des cas de figure sont réglementés par des dispositions légales, il n’en est pas moins qu’il persiste des zones d’ombre souvent sources de conflits entre locataires et propriétaires. Il apparaît en conséquence essentiel pour les deux parties de ne pas ignorer la loi et de signer un contrat de location en bonne et due forme.

Patrick Chappey – © 2012 Gererseul.com

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Vous pouvez retrouver ces informations dans notre guide de la location : la répartition des charges entre locataire et propriétaire, mais aussi les obligations des locataires et des propriétaires, ainsi que de nombreux autres articles pour tout savoir sur la location.