Dans un marché où les obligations liées au DPE deviennent de plus en plus strictes, de nombreux investisseurs s’interrogent : faut-il investir dans une passoire thermique ou privilégier un logement déjà conforme aux futures normes ? Une récente étude du site Maslow.immo d’avril 2025 analyse 115 villes françaises et révèle où l’achat d’un bien classé E ou F peut encore représenter une opportunité… et où il vaut mieux l’éviter.
📊 Méthodologie de l’étude
L’étude s’intéresse uniquement à des villes en zones tendues (Abis, A ou B1), de plus de 40 000 habitants, et dont la population a progressé entre 2015 et 2021. Les logements y sont répartis en trois grandes catégories, en fonction de leur DPE.
Les logements A-B correspondent aux biens neufs ou très récents, généralement plus chers mais déjà aux normes. Les logements C-D, souvent situés dans de l’ancien récent ou bien rénové, peuvent continuer à être loués sans travaux jusqu’après 2034, ce qui en fait une option intermédiaire très intéressante. Enfin, les passoires thermiques (DPE E-F), aujourd’hui encore louables, devront être rénovées pour rester sur le marché locatif d’ici 2028 (pour les F) ou 2034 (pour les E).
Les chiffres montrent que 32 villes présentent un écart supérieur à 1 000 € au mètre carré entre logements neufs et passoires, ce qui peut laisser entrevoir une marge suffisante pour intégrer des travaux. Mais dans 83 villes, l’écart est inférieur à ce seuil, réduisant d’autant l’intérêt économique. Côté logements C-D, seuls 5 cas affichent un écart de plus de 500 € avec les passoires. Plus étonnant encore, dans 15 villes, les logements C-D sont même moins chers que les passoires, une anomalie du marché que nous allons analyser.
🏘️ Quand investir dans une passoire thermique peut s’avérer rentable
Dans certaines villes tendues, souvent bien situées ou fortement urbanisées, les passoires thermiques se négocient à des prix nettement inférieurs aux logements neufs. Cet écart important peut justifier l’achat, à condition d’intégrer une enveloppe travaux réaliste.
Exemples de villes avec écart important entre logements DPE E-F et DPE A-B :
- Boulogne-Billancourt : 2 217 €/m²
- Cagnes-sur-Mer : 2 133 €/m²
- Annecy : 1 893 €/m²
- Levallois-Perret : 1 858 €/m²
Dans ces communes, la pression immobilière reste forte et les biens rénovés se valorisent bien. L’achat d’une passoire thermique peut ainsi permettre d’acheter en dessous du prix moyen, de rénover, puis de relouer ou revendre avec une plus-value.
🚫 Quand la passoire ne vaut plus le détour
Mais attention, dans de nombreuses villes, l’écart de prix entre une passoire et un logement performant est si faible que la rénovation ne se justifie plus.
Exemples de villes avec écart très faible entre DPE E-F et DPE A-B :
- Stains : 70 €/m²
- Caen : 96 €/m²
- Clichy : 111 €/m²
- Lille : 189 €/m²
Dans ces cas-là, acheter une passoire revient presque au même prix qu’un logement déjà aux normes… sauf que ce dernier n’impliquera ni travaux ni vacance locative.
⚖️ Logements C-D : la carte gagnante souvent sous-estimée
Entre le neuf et la passoire, les logements classés C ou D occupent une position stratégique. Ni trop chers, ni à rénover, ils constituent souvent un compromis idéal pour les investisseurs. Ces biens restent pleinement louables même après 2034, ce qui permet d’éviter l’urgence des travaux, tout en bénéficiant d’un bon niveau de confort thermique pour les locataires.
L’étude révèle que dans l’immense majorité des villes analysées (110 sur 115), l’écart de prix entre un logement C-D et une passoire thermique est inférieur à 500 €/m², ce qui signifie que la différence de prix peut ne pas suffire à compenser le coût des travaux.
Dans 15 villes, les logements C-D sont même moins chers que les passoires thermiques, notamment :
- Antibes : -841 €/m²
- Sevran : -438 €/m²
- Melun : -274 €/m²
Cela peut s’expliquer par des phénomènes de rareté ou de mauvaise répartition des biens rénovés, mais le constat est sans appel : dans ces villes, acheter une passoire coûte non seulement plus cher, mais impose aussi des travaux et des démarches administratives supplémentaires.
Le logement C-D devient alors la meilleure option du marché : conforme, abordable, immédiatement louable, et sans mauvaises surprises.
🛠️ Travaux, aides et stratégies de financement
Même dans les villes où la passoire semble rentable, il faut bien anticiper les travaux. Le coût d’une rénovation énergétique complète varie généralement entre 15 000 et 40 000 €, selon la taille du logement et les objectifs visés (changement de système de chauffage, isolation, ventilation…). Ces montants peuvent être allégés grâce aux aides publiques, sous conditions.
MaPrimeRénov’, en particulier, reste un levier important pour les propriétaires occupants ou bailleurs. En complément, l’éco-PTZ permet de financer une partie des travaux sans intérêt. Pour les projets de grande ampleur, certains bonus (comme le saut de classe énergétique) peuvent aussi s’ajouter. Mais l’accès à ces aides dépend d’un audit énergétique préalable, de l’intervention d’entreprises RGE, et parfois de plafonds de revenus, ce qui suppose une préparation rigoureuse.
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Enfin, il est essentiel de réfléchir à l’impact locatif d’une passoire non rénovée : un logement classé E consomme en moyenne 4 fois plus d’énergie qu’un DPE A, selon Engie, ce qui peut peser lourd sur les charges locatives… et donc sur l’attractivité du bien.
🎯 Pour conclure : bien plus qu’un écart de prix, une stratégie à affiner
Ce que montre clairement l’étude Maslow.immo, c’est que le seul critère de prix ne suffit pas. Investir dans une passoire thermique ne peut être rentable que dans des marchés où l’écart est suffisant pour couvrir le coût des travaux. Il faut aussi tenir compte de la demande locative, du délai avant les interdictions de louer, de la facilité d’accès aux aides, et du positionnement du bien dans le parc local.
À l’inverse, les logements C-D apparaissent comme une alternative souvent plus rationnelle, surtout dans les villes où les passoires sont surcotées. Moins chers que les neufs, moins risqués que les E-F, ces biens à l’équilibre énergétique correct sont un très bon choix pour un investissement locatif à horizon 2025-2034.
Autodidacte (et passionné) de droit immobilier, Licence pro E-commerce, je suis responsable éditorial, rédacteur, SEO et data analyst chez LocService.fr depuis plus de 10 ans. Je suis l’auteur des Observatoires LocService du marché locatif, et vous m’avez peut-être déjà entendu (ou pas, si vous dormiez encore) dans des matinales TV/radio pour les présenter.
Et en bon Breton qui se respecte, je suis facilement corruptible avec des crêpes !
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