Face à des loyers parfois excessifs dans le Pays Basque, un dispositif d’encadrement est entré en vigueur dès novembre 2024 dans 24 communes de la région. Décryptons ensemble ce que cela implique.
Sommaire
🏠 Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un mécanisme permettant de fixer des plafonds de loyer pour les logements mis en location. Ce système repose sur des loyers de référence établis à partir de données locales et fixés chaque année par arrêté préfectoral. Trois niveaux sont définis :
- Loyer de référence : le montant médian.
- Loyer de référence majoré : +20 % du loyer médian (plafond).
- Loyer de référence minoré : -30 % du loyer médian.
Les loyers demandés aux locataires ne doivent pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf cas spécifiques justifiés par un complément de loyer, par exemple pour des logements offrant des prestations ou localisations exceptionnelles. Les loyers se calculent au mètre carré de surface habitable et varient en fonction de la localisation, du type de location (meublé ou non), de l’époque de construction et du nombre de pièces.
L’encadrement des loyers au Pays Basque vise principalement à limiter les hausses abusives, en particulier dans les zones où la demande locative dépasse largement l’offre. En rendant les loyers plus accessibles, cette mesure en censée faciliter l’accès au logement pour les ménages, même si des professionnels du secteur dénoncent son effet décourageant pour les investisseurs immobiliers.
📍 Où s’applique cette mesure au Pays Basque ?
Depuis novembre 2022, la Communauté d’Agglomération Pays Basque a demandé à expérimenter ce dispositif dans 24 communes identifiées comme zones tendues. Ces territoires sont confrontés à une forte demande locative et une offre limitée qui entraîne une hausse des loyers. L’agence AUDAP (Atlantique & Pyrénées) a été agréée en 2021 pour collecter et analyser les données nécessaires à la mise en œuvre de l’encadrement des loyers.
Pour déterminer les niveaux de loyers, ces 24 communes ont été divisées en 3 zones :
Zone 1
La plus chère
- Anglet (en partie)
- Biarritz
- Bidart
- Guéthary
- Saint-Jean-de-Luz
- Arcangues
- Ciboure (en partie)
Zone 2
Loyers intermédiaires
- Anglet (en partie)
- Bayonne (en partie)
- Bassussarry
- Arbonne
- Ahetze
- Ascain
- Ciboure (en partie)
- Urrugne
Zone 3
La moins chère
- Boucau
- Bayonne (en partie)
- Urcuit
- Lahonce
- Mouguerre
- Saint-Pierre-d’Irube
- Villefranque
- Ustaritz
- Jatxou
- Larressore
- Biriatou
- Hendaye
Pour en savoir plus sur le zonage et le loyer applicable à votre logement, consultez le site Geobasque
📋 Quels logements sont concernés ?
L’encadrement s’applique aux locations vides et meublées louées en résidences principales, à la fois pour les relocations, les premières mises en location et les renouvellements de baux. Les contrats de bail signés à partir du 25 novembre 2024 doivent mentionner le loyer principal, les charges, ainsi que le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Ces plafonds s’appliquent aux baux mobilité.
Si un complément de loyer est appliqué, son montant et les caractéristiques spécifiques du logement qui le justifient (par exemple une terrasse ou une vue exceptionnelle) doivent être clairement précisés dans le bail.
⚖️ Quels recours et sanctions en cas de litige ?
En cas de dépassement des plafonds, un locataire peut demander une diminution du loyer. À l’inverse, un propriétaire peut réclamer une réévaluation si le loyer pratiqué est inférieur au loyer de référence minoré. Ces ajustements peuvent être négociés directement ou soumis à la commission départementale de conciliation en cas de désaccord.
Les bailleurs qui ne respectent pas les règles encourent des sanctions importantes. Ils risquent une amende allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, ainsi que le remboursement des loyers perçus en trop.
