Le propriétaire peut-il imposer une durée de location dans le contrat ?

Lorsqu’on signe un bail de location, il n’est pas rare de se poser des questions sur la durée du contrat. La loi encadre très précisément ce sujet, notamment pour protéger les droits du locataire. Mais alors, un propriétaire peut-il exiger une durée minimale ou maximale de location dans le contrat ? Cet article fait le point sur la législation.

Quelle est la durée légale d’un bail de location ?

En France, la durée des baux de location de résidences principales est réglementée en fonction du type de bail. Voici les principaux cas de figure :

  • Bail de location non meublée : 3 ans (au moins) avec reconduction tacite pour les bailleurs particuliers;
  • Bail de location meublée : 1 an (au moins) avec reconduction tacite pour le public général, ou 9 mois maximum pour les étudiants.
  • Bail mobilité : Entre 1 et 10 mois maximum selon ce qui est convenu entre les parties.

Pour déterminer si vous avez le droit d’exiger une durée minimale ou maximale, il faut se souvenir de deux choses fondamentales :

  1. Le locataire est libre de résilier son contrat à tout moment, même avant l’échéance, sous réserve de respecter le préavis légal. Cela est valable pour tous les types de contrats.
  2. C’est la loi qui prévaut sur le contrat.

Puis-je imposer une durée minimale ?

Les deux points vus ci-dessus impliquent que toute clause obligeant le locataire à respecter une durée minimale de location, ou l’obligeant à payer un nombre minimum de mois même s’il part prématurément, est réputée non écrite : elle viendrait en contradiction avec ce que permet la loi, or cela n’est pas possible.

Il arrive en effet que certains propriétaires insèrent des clauses d’engagement dans le contrat pour « dissuader » le locataire de quitter trop vite le logement, par exemple en exigeant un engagement de 6 mois pour une location meublée. Ces clauses sont sans valeur légale 🚫

Puis-je imposer une durée maximale ?

Comme vu dans le premier paragraphe, deux types de contrats permettent de fixer une durée maximale : le bail étudiant (9 mois) et le bail mobilité (de 1 à 10 mois). Une fois que ces baux arrivent à échéance, ils s’éteignent et le locataire doit quitter le logement.
Pour les autres contrats, le propriétaire ne peut pas imposer une fin déterminée à l’avance : pour résilier le bail, il doit respecter la procédure légale telle qu’expliquée dans cet article.

ℹ️ Le saviez-vous ? Il existe une exception pour le bail de location vide : l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de conclure un contrat d’une durée inférieure à 3  ans mais d’au moins 1 an, à condition qu’un événement précis justifie qu’il ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Dans ce cas le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués, et il se résilie automatiquement une fois que l’événement est réalisé.

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