L’encadrement des loyers est-il la cause de la crise immobilière ?

Pour lutter contre la hausse des prix de l’immobilier, des mesures d’encadrement des loyers ont été instaurées dans plusieurs villes françaises parmi les plus tendues. Si ce dispositif limite les hausses excessives, on peut se demander s’il ne réduit pas aussi l’offre de logements disponibles. À partir d’une récente étude publiée par PriceHubble, cet article fait le point sur l’encadrement des loyers en France et ses effets sur le marché locatif.

Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

En 2024, plusieurs villes françaises appliquent l’encadrement des loyers, principalement dans les grandes agglomérations et zones urbaines tendues. Ce dispositif touche notamment Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et certaines villes du 93, où la forte demande de logements dépasse largement l’offre (cliquez ici pour en savoir plus).

L’objectif principal de l’encadrement des loyers dans ces zones est de limiter les envolées des prix causées par les fortes tensions sur le marché locatif. Mais si l’intention est louable, on peut se poser deux questions :

1. Cette mesure est-elle réellement efficace pour modérer les loyers ?
2. Ne risque-t-elle pas d’alimenter la crise du logement actuelle en décourageant les investisseurs ?

L’encadrement des loyers est-il efficace sur les prix ?

D’après les données de PriceHubble sur l’évolution du loyer médian au mètre carré (entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2024), voici ce que l’on peut observer :

• Dans les villes encadrées : L’analyse des données montre que dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur, les augmentations s’échelonnent de +5 % à +11 %. Si l’on fait la moyenne des augmentations, on obtient +8,8 % environ.
• Dans les villes non encadrées : À l’inverse, dans un échantillon d’autres grandes villes non soumises à l’encadrement des loyers, l’absence d’encadrement a entraîné des augmentations de loyers beaucoup plus importantes, jusqu’à +20 % pour Brest par exemple ! La moyenne des augmentations donne +14,6 % environ.

Ces résultats montrent clairement que l’encadrement des loyers contribue bien à limiter les hausses dans les villes concernées, tandis que les villes non encadrées subissent des augmentations plus importantes. Un constat que nous partageons chez LocService.fr d’après nos observations.

Toutefois, cet encadrement pose aussi la question de la diminution de l’offre locative, car certains propriétaires ou investisseurs pourraient choisir de quitter le marché en raison d’une rentabilité insuffisante.

Quel est impact de l’encadrement des loyers sur l’offre locative ?

Si l’encadrement des loyers freine les hausses de prix, PriceHubble s’est aussi penché sur la question de son rôle dans la pénurie d’offres qui frappe la France ces dernières années. Pour cela, ils ont étudié l’évolution du volume d’annonces à la location, toujours entre 2021 et 2024 :

• Dans les villes encadrées : La moyenne des baisses constatées dans les six villes étudiées est de -42,6 %.
• Dans les villes non encadrées : La moyenne des baisses constatées dans l’échantillon de villes étudiées est de -34 %.

Le premier constat est que l’offre diminue partout, y compris dans les villes non encadrées : il y a donc d’autres facteurs qui entrent en compte dans la crise du logement. Cela dit, on observe tout de même une chute de l’offre plus importante dans l’échantillon de villes encadrées.

Si la rigueur statistique peut éventuellement être questionnée concernant cet écart (serait-il le même si les auteurs de l’étude avaient choisi d’autres échantillons de villes ?), des indices supplémentaires vont dans le sens d’un impact certain de l’encadrement des loyers sur l’offre :

• Un sondage Newsbailleur (la newsletter LocService dédiée aux propriétaires) de février 2024 montre que parmi les propriétaires qui seraient prêts à investir dans l’immobilier, 52 % préféreraient cibler une ville non soumise à l’encadrement des loyers.
• Selon un sondage Newsbailleur de janvier 2022, 59 % des propriétaires se détourneraient de l’investissement locatif si l’encadrement des loyers était généralisé.

L’encadrement des loyers n’est pas le seul facteur dans la crise immobilière

Pour conclure, l’étude de PriceHubble permet d’une part de confirmer que l’encadrement des loyers permet de modérer efficacement les augmentations de loyers dans les villes concernées.

D’autre part, si la question est de savoir s’il s’agit du seul facteur (ou même du principal facteur) expliquant la crise immobilière, la réponse est clairement non car les chutes de biens à la location s’observent partout, que la ville soit encadrée ou non. La crise est multifactorielle et les causes sont connues :

• hausses des taux de crédit qui empêchent beaucoup de locataires d’accéder à la propriété et dissuadent des investisseurs de se lancer ;
• suites des effets des confinements, notamment sur la demande en province qui s’est renforcée depuis la crise sanitaire ;
• concurrence des locations touristiques ;
• phénomène structurel de décohabitation dans la société française : il y a de moins en moins de personnes par foyer, donc de plus en plus de besoins de logements.

Cependant, on peut affirmer sans trop de risques que l’encadrement des loyers agit sans doute comme un « coup de massue » supplémentaire pour les investisseurs qui peuvent être incités à se tourner vers des placements plus rentables, ce qui amplifie la tension du marché locatif dans les villes concernées. Ce phénomène reste cependant bien difficile à quantifier…