Projet de Loi de Finances 2025 : ce qui va changer pour les propriétaires et investisseurs

Le Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2025, récemment dévoilé par le gouvernement, apporte son lot de réformes significatives pour le secteur immobilier. Destiné à réaliser 60 milliards d’euros d’économies pour redresser les finances publiques, ce budget propose plusieurs mesures qui impacteront les propriétaires, investisseurs et primo-accédants. Certaines sont perçues comme des avancées, tandis que d’autres risquent de perturber les stratégies d’investissement. Décryptons en détail les changements annoncés.

PTZ : une extension à tout le territoire

L’une des annonces les plus attendues concerne le Prêt à Taux Zéro (PTZ), un dispositif permettant aux primo-accédants de financer une partie de leur achat immobilier sans intérêt. Jusqu’à présent, ce mécanisme était réservé aux zones dites « tendues », où la demande est supérieure à l’offre. À partir de 2025, il sera élargi à l’ensemble du territoire, offrant ainsi de nouvelles perspectives aux ménages désireux de devenir propriétaires, même dans des zones moins urbanisées.

Cette extension du PTZ répond à un besoin urgent de soutenir les ménages modestes, qui peinent à accéder à la propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt et des prix immobiliers. Cependant, certaines interrogations subsistent quant aux modalités d’application de ce nouveau PTZ. Par exemple, couvrira-t-il l’achat de maisons individuelles, un type de logement qui est parfois en contradiction avec les objectifs de réduction de l’artificialisation des sols dans les régions moins denses ? Ces détails seront certainement éclaircis lors des discussions parlementaires à venir.

Pour les primo-accédants, ce PTZ étendu constitue une véritable opportunité d’entrer sur le marché immobilier, à condition que les conditions d’éligibilité soient suffisamment souples pour bénéficier au plus grand nombre.

Location touristique : la fin d’une ère dorée ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) a longtemps été un choix privilégié par les propriétaires pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux. Cependant, avec le PLF 2025, cette situation pourrait changer drastiquement. Le gouvernement prévoit de mettre un terme à la « niche fiscale Airbnb », qui a jusqu’ici favorisé la location courte durée, particulièrement dans les zones touristiques.

La suppression de cet avantage fiscal a un double objectif : permettre un rééquilibrage du marché locatif en favorisant la location longue durée, et augmenter les recettes fiscales de l’État, qui espère récupérer près de 200 millions d’euros par an grâce à cette réforme. Pour les investisseurs, cela pourrait signifier une rentabilité moindre sur les biens loués meublés, ce qui pourrait les inciter à se tourner vers d’autres types d’investissements locatifs.

En plus de la suppression de cet avantage, un autre coup de rabot attend certains propriétaires : la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values à la revente. Actuellement, les amortissements permettent de réduire la base taxable lors de la vente d’un bien meublé. Dès 2025, ils devront être réintégrés, ce qui augmentera la charge fiscale au moment de la vente. Toutefois, l’impact de cette mesure pourrait être limité pour ceux qui conservent leur bien sur le long terme.

La disparition du dispositif Pinel : quel avenir pour l’investissement dans le neuf ?

La suppression du dispositif Pinel à la fin de l’année 2024 marque la fin d’une ère pour l’immobilier. Ce mécanisme de défiscalisation, mis en place pour encourager la construction de logements en zones tendues, ne sera pas prolongé en 2025.

Sans le Pinel, l’immobilier neuf risque de connaître un coup de frein notable. En effet, avec la hausse des coûts de construction et une demande en baisse, l’absence d’un dispositif incitatif pourrait refroidir de nombreux investisseurs. Certains professionnels espèrent encore une reconduction de dernière minute ou un remplaçant dans le cadre des débats parlementaires. Mais pour l’instant, l’horizon reste incertain pour le secteur du logement neuf, déjà fragilisé par plusieurs facteurs économiques.

Les conséquences à court terme pourraient se traduire par une baisse des mises en chantier et un ralentissement des transactions dans l’immobilier neuf. Si aucune alternative au Pinel n’est proposée, cela pourrait avoir des effets durables sur la construction de logements en France.

MaPrimeRénov’ : stabilité des aides pour la rénovation énergétique

Du côté des aides à la rénovation, le budget alloué à MaPrimeRénov’ est maintenu, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires souhaitant entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif, qui subventionne à la fois des rénovations globales et des gestes isolés (comme l’installation d’un système de chauffage plus performant ou l’isolation), continuera d’encourager la modernisation des logements en France.

Cependant, même si le budget reste stable, des ajustements pourraient intervenir. Le gouvernement semble vouloir affiner les critères d’éligibilité, notamment pour les travaux visant à améliorer les passoires thermiques. Ce maintien des aides est essentiel pour soutenir la transition énergétique, mais il est probable que la demande pour ces aides dépasse les capacités budgétaires disponibles, ce qui pourrait entraîner des délais ou des restrictions supplémentaires.

Chaudières à gaz : vers une fin des avantages fiscaux

Autre annonce importante du PLF 2025 : la fin du taux réduit de TVA pour l’installation des chaudières à gaz. Jusqu’à présent, ces systèmes de chauffage bénéficiaient d’un taux de TVA réduit (5,5%), mais cette exonération prendra fin pour encourager l’adoption de solutions plus écologiques, comme les pompes à chaleur ou les chaudières fonctionnant à l’énergie renouvelable.

Cette mesure s’inscrit dans la politique de décarbonation du secteur résidentiel, qui vise à réduire la consommation d’énergies fossiles en France. Pour les propriétaires, cela signifie une hausse des coûts d’installation pour les systèmes à gaz, mais aussi une incitation accrue à opter pour des équipements plus durables et respectueux de l’environnement.

Un calendrier serré pour les débats parlementaires

Le PLF 2025, bien qu’annoncé, n’est pas encore figé. Il doit encore passer par de nombreuses étapes parlementaires, et le calendrier est serré. Les débats à l’Assemblée nationale s’ouvriront dès la fin du mois d’octobre, avec une série d’auditions et de discussions qui détermineront les contours définitifs du budget.

Les professionnels de l’immobilier, ainsi que les propriétaires et investisseurs, suivent de près ces discussions, espérant des amendements ou des ajustements pour mieux répondre aux réalités du marché. Les négociations seront sans doute âpres, d’autant plus que le gouvernement ne dispose pas de majorité absolue, ce qui complique la tâche pour faire passer ces réformes sans modifications.