Dans une affaire récente, la Cour de cassation s’est prononcée sur la situation d’un occupant sans titre logé dans un appartement. Le propriétaire avait intenté une action en justice pour expulser cet occupant, qui avait été logé à titre de logement de fonction lorsqu’il était salarié, mais qui avait pris sa retraite sans jamais quitter les lieux.
Le comportement du propriétaire implique une novation
Selon un récent arrêt de la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 15.2.2023, N 22-19.419), même si l’occupant n’a aucun titre, le comportement conciliant du propriétaire peut permettre de conclure à une novation dans les relations entre les deux parties. On est cependant en droit de se demander sur quoi se base concrètement une telle décision.
En effet, et il est important de le rappeler, la novation est une notion juridique importante en matière de contrats. Elle consiste en la modification d’une convention initiale par la conclusion d’une nouvelle convention entre les parties, qui vont convenir de se libérer des obligations nées de la première convention.
En l’occurrence, dans le cas jugé, l’ancienne convention d’occupation a été transformée en un bail d’habitation implicitement conclu entre les parties. En fait, la Cour a basé sa décision sur le fait que le propriétaire a adopté une attitude tolérante envers l’occupant pendant des années. Effectivement, il apparait que le propriétaire a notamment fourni à cet occupant des quittances de loyer, mais également procédé à des demandes des régularisations de charges et à des augmentations de loyer. Une attitude qui a fait pencher la balance !
Une novation qui n’a pas été explicitement stipulée
Mais, rappelons le, une novation doit normalement être explicitement stipulée dans un nouveau contrat signé par les deux parties.
Toutefois, dans ce cas précis, la Cour de cassation a considéré que la conduite du propriétaire avait implicitement permis de conclure à l’existence d’un bail verbal entre les parties.
C’est donc le comportement du propriétaire envers l’occupant du logement qui a permis de prouver que le propriétaire avait accepté la modification de la situation juridique et la présence d’un bail verbal.
Une décision qui peut avoir des conséquences
Cette décision de la Cour de cassation pourrait donc avoir des conséquences importantes pour les propriétaires et les locataires. En effet, elle montre que le comportement des parties peut parfois être interprété comme une novation, même si celle-ci n’a pas été explicitement stipulée dans un contrat. Une information essentielle à ne pas négliger !
Dans le contexte d’une location immobilière, la novation peut donc se produire lorsqu’un occupant sans titre se voit accorder des droits de locataire par le propriétaire, comme dans l’affaire évoquée dans le cas qui nous intéresse. Si le propriétaire a adopté une attitude tolérante pendant des années, fournissant des quittances de loyer, demandant des régularisations de charges et augmentant le loyer, cela peut être considéré comme la conclusion d’un bail verbal entre les parties, qui va remplacer la situation initiale d’occupation sans titre.
Les propriétaires doivent donc être particulièrement prudents lorsqu’ils adoptent une attitude tolérante envers un locataire sans titre et consulter un professionnel du droit avant de conclure une nouvelle convention afin d’éviter tout litige ultérieur.
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